www.bijsluiterscore.info > Het overzicht > Rodamco Asia

Onderzoek van Rodamco Asia

Instelling Rodamco Asia
Product Rodamco Asia
Productsoort

Vastgoedfonds
Minimuminleg Geen
Rapportcijfers - Informatieverschaffing
- Kostenstructuur
- Risicospreiding
- Voorschriften bijsluiter
Het rapportcijfer wordt weergegeven door de lengte van de blauwe balk en is minimaal 1 en maximaal 10; het horizontale streepje geeft het gemiddelde weer.
Typering Goed betaald vastgoedfonds waarbij de zeer frequent genoemde aandeelhouderswaarde lastig is vast te stellen.
Onderzoeksdatum 7 januari 2004
Meer informatie Kerngegevens 2002/2003
De belofte voor Rodamco Asia
Rodamco Asia is bescheiden; er worden geen beloften gedaan met betrekking tot het rendement en het risico voor de belegger.
Wat is de bedrijfsstrategie van Rodamco Asia? We citeren hier graag Rodamco Asia zelf: 
'Een gespreide portefeuille van eersteklas beleggingen in Azië met de belangrijkste focus op drie kernsectoren: kantoren, woningen/service-appartementen en winkels/winkelcentra'. 'Een actieve, flexibele en opportunistische aanpak ten aanzien van investeringen en het beheer van de objecten'. 'Een netwerk van lokale partners (een aantal daarvan via joint ventures/beleggingen) waardoor de Vennootschap over een strategische voorsprong kan beschikken'.
Rodamco Asia kent geen benchmark (vergelijkingsmaatstaf) waaraan haar prestaties voor de belegger zijn af te meten. Wel werkt Rodamco Asia intern met een benchmark (GPR 250 Asia) bij haar 'Executive incentive Scheme' en 'Executive Share Option Scheme', een bonus-programma voor het personeel.
Wat is Rodamco Asia?
Rodamco Asia is beursgenoteerd. Dat betekent dat de aandelen van Rodamco Asia via bank of broker op de Amsterdamse effectenbeurs gekocht of verkocht kunnen worden. 
Rodamco Asia is verder een vastgoedfonds. Een vastgoedfonds koopt of ontwikkelt onroerend goed, verhuurt vervolgens dat onroerend goed en kan op een gegeven moment besluiten het onroerend goed weer verkopen. Rodamco Asia richt zich exclusief op Azië met onder andere kantoren, woningen, winkels en winkelcentra.
Rodamco Asia is closed-end. Dat betekent dat er geen verplichting is voor Rodamco Asia om aandelen in te kopen op de beurs. Daardoor kan bij een aanbod dat beduidend groter is dan de vraag de koers sterk dalen. Verder kan er een verschil ontstaan tussen de beurskoers en de intrinsieke waarde van het aandeel. 
Rodamco Asia is 'self-managed'. Wat betekent dat? In de financiële bijsluiter wordt geen uitleg gegeven en in het jaarverslag ontbreekt ook die informatie. Het prospectus licht echter een tipje van de sluier op. In het verleden was er een managementovereenkomst met het bedrijf RoProperty die in 2000 afliep, waarna  Rodamco Asia 'self-managed' werd. We vertalen 'self-managed' dan maar ook met het zelf beheren van de vastgoedobjecten. Dit gebeurt echter wel met enige aarzeling. Rodamco Asia meldt namelijk ook dat het beheer van de vastgoedobjecten is uitbesteed. Verder zijn in Nederland - waar de vennootschap is gevestigd - veel zaken, waaronder 'bepaalde hoofdkantoorfaciliteiten en personeel' en 'bepaalde vennootschappelijke diensten' uitbesteed aan een derde. 
Daarmee zijn wij er nog niet. Rodamco Asia heeft ook nog de nodige dochters. Wie die dochters zijn, wordt echter niet bekend gemaakt in het jaarverslag. De geheimzinnige dochters worden ook niet bij naam genoemd in het prospectus. De meeste informatie is te vinden in de volgende fraaie zin: 
'De Vennootschap en haar Nederlandse dochtervennootschappen, met uitzondering van RA Beheer B.V. (die Nederlandse dochtervennootschappen met uitzondering van RA Beheer B.V. haar 'Nederlandse dochtervennootschappen') doen hun aangifte vennootschapsbelasting thans als BI's in de zin van de wet Vpb.'
Over de doelstelling meldt Rodamco Asia: 'Doel van de Vennootschap is het creëren van aandeelhouderswaarde door pro-actief en vakkundig management van de meest begeerde vastgoedportefeuille in Azië ten behoeve van beleggers uit de hele wereld'. Ergens anders wordt aangegeven dat het doel het 'maximaliseren van het totaal rendement (total return)' is, op weer een andere plek is te lezen dat het gaat om 'Maximalisatie van het totaalresultaat bij een aanvaardbaar risico', terwijl ook nog wordt gesproken over zowel het 'maximaliseren van de waarde van de portefeuille' als het 'maximaliseren van aandeelhouderswaarde'. 
Wat is het risico van Rodamco Asia?
Rodamco Asia is een vastgoedfonds. Dat betekent dat de risico's niet dezelfde zijn als bij beleggingsfondsen. We leggen uit waarom. De jaarlijkse nettowinst van Rodamco Asia is gelijk aan de huuropbrengsten van het onroerend goed verminderd met de kosten. Daaraan moet in ieder geval nog worden toegevoegd de valutaresultaten en de waardewijzingen van het onroerend goed om tot het totaalresultaat te komen. Daarmee zijn enkele belangrijke factoren die de koers beïnvloeden, benoemd. Is er bijvoorbeeld veel leegstand, dan zijn de huuropbrengsten laag en zal de koers navenant lager worden. Is echter al het onroerend goed verhuurd, dan zijn de huuropbrengsten maximaal en zal dat een positieve impuls aan de koers geven. Ter illustratie: ultimo februari 1999 was 60,7% verhuurd en in ultimo februari 2003 was dat 88,3%. 
Rodamco Asia heeft haar onroerend goed gedeeltelijk gefinancierd met leningen. Aan het eind van het boekjaar laat de balans zien dat 45% van alle activa met vreemd vermogen was gefinancierd. Rodamco Asia wil dit percentage onder de 50% houden.
Rodamco Asia rapporteert in Euro's. Haar onroerend goed ligt echter in Azië (onder andere China, Maleisië en Indonesië). Als de koersen van de valuta van die landen sterk wijzigen, dan heeft dat invloed op de in Euro's gerapporteerde huuropbrengsten en de waarde van dat onroerend goed. Zo werd in het jaarverslag 2002/2003 een valutaresultaat van -79 miljoen Euro gerapporteerd. Een dergelijk verlies komt neer op 3,62 Euro per aandeel (ongeveer 25% van de beurskoers).
Zoals hiervoor beschreven is er sprake van een 'closed-end' vastgoedfonds. Daardoor kunnen er grote verschillen ontstaan tussen de beurskoers van Rodamco Asia en de intrinsieke waarde. In de jaren 2000, 2001, 2002 schommelde de intrinsieke waarde rond de 22 Euro binnen een bandbreedte van plusminus 2 Euro. De beurskoers was begin 2000 even boven de 10 Euro, bereikte een top van ongeveer 18,50 Euro in 2002 en is nu (medio januari 2004) gelijk aan 16,30 Euro.
Wat zijn de kosten van Rodamco Asia?
De kosten die de belegger direct of indirect kwijt is voor de aankoop, het houden en de verkoop van Rodamco Asia zijn niet te vergelijken met 'gewone' beleggingsfondsen, beleggingsfondsen die beleggen in aandelen, obligaties of andere effecten. Om die reden wordt dan ook een ander schema gebruikt. Daarbij komen onder andere de belangrijkste reguliere posten uit de verlies- en winstrekening naar voren als percentage van de waarde van alle aandelen. Daardoor is bijvoorbeeld te zien dat een belegging van bijvoorbeeld 100,00 Euro in Rodamco Asia een bruto huuropbrengst van 15,30 Euro genereert, terwijl er 3,80 Euro aan rente wordt betaald. Al deze posten zijn exclusief de winst of verlies ten gevolge van de herwaardering van het onroerend goed en door gewijzigde valutakoersen en gebaseerd op het jaarverslag van 2002/2003.
Bij aankoop 0,50% Aankoopkosten te betalen aan de eigen bank of broker.
Jaarlijkse
Opbrengsten		 15,3% Bruto huuropbrengsten
Jaarlijks
Kosten		 3,9% Exploitatiekosten; kosten die direct samenhangen met de exploitatie van het onroerend goed zoals onderhoudskosten, verzekeringspremies en servicekosten.
3,8% Rentekosten over de leningen waarmee het onroerend goed gedeeltelijk is gefinancierd.
0,9% Vennootschapsbelasting
1,0% Beheerkosten (inclusief beloning commissarissen) van de vennootschap.
1,0% Transactiekosten per jaar voor de aankopen en verkopen van onroerend goed door Rodamco Asia. Die kosten betreffen bijvoorbeeld overdrachtsbelasting en de kosten van makelaar en notaris.
Dit cijfer wordt niet gepubliceerd door Rodamco Asia. Het hier weergegeven percentage is dan ook een schatting van onze kant gebaseerd op de hoogte van de aan- en verkopen in de jaren 1999/200 tot en met 2002/2003 en 3% als kostenpercentage voor een individuele aan- of verkoop.
Bij verkoop 0,5% Verkoopkosten te betalen aan de eigen bank of broker.
De post beheerkosten is niet representatief; de werkelijke kosten zijn hoger. Een gedeelte van de kosten (30%) wordt namelijk niet verantwoord in de verlies- en winstrekening maar rechtstreeks in mindering gebracht op de herwaarderingsreserve. Verder lijkt de post Beheerkosten absoluut gezien hoog. De drie betaalde directieleden krijgen namelijk samen 2,1 miljoen Euro (in 2002/2003). Voor een 'bedrijf' met een omzet van 69 miljoen Euro en 20 man personeel is dat geen gering bedrag.
Wat is het rendement van Rodamco Asia?
Het doel van Rodamco Asia is niet ondubbelzinnig vastgelegd (zie de paragraaf Wat is Rodamco Asia?). De verschillende definities komen niet met elkaar overeen en kunnen zelfs strijdig met elkaar zijn. Daardoor is ook niet goed vast te stellen of het doel wordt behaald. Het enige hulpmiddel dat hiervoor geschikt lijkt, is een grafiek met de titel: 'rendement van een belegging in Rodamco Asia in verhouding tot Nederlandse aandelen' en een variant daarop. Beide grafieken zijn echter niet te begrijpen. De Y-as is niet gedefinieerd en de eenheid daarvan is onbekend. Daarnaast zijn de curven niet echt helder en ontbreekt enige toelichting. We zijn dan ook genoodzaakt onze eigen interpretatie te geven.
We achten maximaliseren van de aandeelhouderswaarde een passende doelstelling. Daaronder verstaan wij dan een zo hoog mogelijke beurskoers/dividend. Het jaarverslag bevat een staat met kerncijfers. Deze laat voor de vier afgelopen jaren de beurskoers, het contante dividend en het stockdividend zien. Die beurskoers is ultimo 1999/2000 gelijk aan 11,40 Euro en vier jaar later is dat 14,20 Euro. Het dividend wordt gedeeltelijk in Euro's en gedeeltelijk in aandelen (stockdividend) uitgekeerd. De waarde van het stockdividend wordt echter niet gegeven, zodat wij hier een schatting moeten maken. Dit resulteert uiteindelijk in een totaal dividend van ongeveer 0,6 Euro in 1999/2000 oplopend tot ongeveer 1,1 Euro in 2002/2003. Dat zijn dus de prestaties van Rodamco Asia. 
De informatieverschaffing van Rodamco Asia
Bij een bezoek aan de website van Rodamco Asia kan onder andere de volgende informatie worden geraadpleegd over Rodamco Asia: de koersgegevens, de portefeuille van het onroerend goed inclusief de bezettingsgraad per jaar, een grafiek van het koersverloop, de brochure, de financiële bijsluiter, het prospectus, het jaarverslag en het halfjaarverslag.
Naast het jaarverslag van 2002/2003 zijn ook die van de jaren 2001/2002, 2000/2001 en 1999/2000 nog beschikbaar.
Voorschriften financiële bijsluiter
De wettelijke voorschriften met betrekking tot de financiële bijsluiter worden slechts gedeeltelijk gevolgd door Rodamco Asia.
Eenvoudige regels, zoals het weergeven van de datum waarop de bijsluiter is geactualiseerd, worden niet alle nageleefd.
Een van de voorschriften dicteert dat 'duidelijke en begrijpelijke bewoordingen' moeten worden gebruikt. De nodige bewoordingen zijn echter niet duidelijk.
De financiële bijsluiter dient de nodige standaardteksten te bevatten. Die standaardteksten worden echter niet letterlijk gekopieerd; woorden en (deel)zinnen worden vergeten, toegevoegd of vervangen.
In de paragraaf Voorbeelden van rendementen en kosten moet duidelijk worden wat de opbrengst is van een belegging van in principe 1.000,00 Euro na 1 jaar en een brutorendement van 4%. Rodamco Asia verdisconteert hier slechts twee kostenposten:  1,5% beheerkosten en 0,4% aankoopkosten. Alle overige kosten - waaronder nota bene de verkoopkosten - worden buiten beschouwing gelaten. Op onze vraag aan Rodamco Asia waarom die kosten niet werden verdisconteerd, kregen wij keurig een uitgebreid antwoord. Dat antwoord kwam er min of meer op neer dat door de financiering met vreemd vermogen niet duidelijk is welke grondslag voor de percentages gehanteerd zou moeten worden; de waarde van alle aandelen samen of het beduidend hogere totaal van de activa. Dat lijkt echter geen goede reden om dan maar het gros van de kosten buiten beschouwing te laten. Nu wordt immers aan de belegger verteld dat er slechts 1,5% aan jaarlijkse kosten zijn, terwijl de hiervoor gepresenteerde tabel laat zien dat de totale kosten een veelvoud daarvan zijn.
Pijnlijke zaken bij Rodamco Asia
Afgezien van de wettelijke voorschriften die niet adequaat worden gevolgd, zijn er geen pijnlijke zaken te melden.

© 2003, 2004 Stichting Bijsluiterscore
Stichting Bijsluiterscore: onderzoek naar de kwaliteit van beleggingsfondsen en andere financiële producten.